国土が狭く可住地面積（人が住める土地の面積）が小さい日本では、土地の利用にさまざまな制限が課せられています。中でも「農地」は食糧自給率保持の観点から特別な扱いを受けており、農作物の栽培以外の用途を目的とした取得は、原則として認められません。また、容易に売買できないよう、売却にも制限があります。このような背景から、農地の売却は以下の2パターンが存在します。

【転用して売却（地目変更）】

地目とは、一言で言うと「土地の用途による区分」です。土地の登記簿に記載されており、「どのような用途に使われる土地か」を表す項目と考えてください。地目は用途によって23種類に分類されており、そのうち農地を表す地目は「田」および「畑」です。

これを「宅地」や「雑種地」など、他の地目に変更する手続きが農地転用です。農地転用によってさまざまな制限が外れることから、売却しやすくなるというメリットがあります。ただし、農地の地目変更には基準があり、さらに自治体の農業委員会や法務局の許可も必要です。これについては後ほど詳しく解説します。

【農地のまま売却】

農地のままで売却すること自体は可能です。ただし、「売却後も農地として使われること」という条件が課されます。そのため、買い手は事実上、農業従事者に限定されるわけです。また、この場合も自治体の農業委員会に許可申請を行わなくてはなりません。

二つのパターンのうち、地目を変更（農地転用）して売却する場合の基準について解説します。農地を「田」や「畑」以外の地目にするためには、「立地基準」と「一般基準」に合致していなくてはなりません。

・立地基準…農地の区分により、転用の許可・不許可を定めた基準

・一般基準…農地転用後の目的や、その実現可能性、持ち主の資力や信用力などから総合的に判断するための基準

【一般基準】

次の三つに該当する場合は不許可となります。

１．転用の確実性が認められない場合

・他法令の許認可の見込みがない場合

・関係権利者の同意がない場合等

２．周辺農地への被害防除措置が適切でない場合

３．一時転用の場合に農地への原状回復が確実だと認められない場合

出典：農林水産省ホームページ

このように、農地の売却には許可申請にかかる手続きやその後の仮登記の手間がかかります。さらに、農地は対象となる買い手が限定されるので、売れにくく、売却価格も安いため、不動産会社の仲介を利用できない可能性もあるのです。従って、単純に農地を現金資産に変えたいのなら、地目の変更（農地転用）が現実的かもしれません。

実際には、農地転用の手続きを行っていない場合でも、農地転用を視野に入れている旨を不動産会社に伝え、売却の相談をしてみてはいかがでしょうか。早めに専門家の力を借りることで、売却がスムーズに進む可能性は高くなると期待できます。