中古一戸建てを買うケースでは、家屋の築年数が古いほど安く購入できるので、お得に感じることもあるでしょう。相場よりもリーズナブルだと、「住めるだけ住んでいずれ建て替えればいい」という、大雑把な将来展望で購入してしまうかもしれません。しかし、実は「再建築不可」という土地があるので注意が必要です。

では、どのような土地が家屋の建て替えができないのか、具体的に見ていきましょう。

【土地の道路面の接地幅などに注意】

建築基準法では、住宅を建てるためのさまざまなルールが定められています。その第43条に「接道義務」についての規定があります。この規定で、建築物の敷地は、建築基準法で定める道路に2メートル以上接しなければならないとされています。これが建物の敷地に対する接道義務です。

なお、「建築基準法で定める道路」とは、「幅員4メートル以上のもの」とされています。土地に接している道路が4メートル未満だと、基本的に建物の建築はできません。既に建物が建っていて、それを使用することができている場合、その建物が古くなってしまったときにも、原則、建て替えることはできません(再建築不可)。当然、道路に接している部分が2メートル未満の場合も同様です。ですから、旗竿地と言われるような、間口が狭く道路から奥まった所にある土地は、接道幅に注意しましょう。

【セットバックで建て替え可能に】

道路幅員4メートル未満に接している土地には建物の(再)建築は不可ですが、土地の一部を道路部分として提供することで、道路幅を確保し、建築可能になるケースがあります。これを「セットバック」と言います。

具体的には、道路の中心線から測って2メートルまでの敷地部分を後退して道路として提供する形です。セットバックしてあれば、その土地では建物の再建築ももちろんできます。ただし、当然セットバック部分には建物は建てられませんし、塀なども道路部分との境界線を超えて建築することができません。

【再建築不可でもリフォームは可】

上記の通り、接道義務を満たしていない土地では、建物の建て替えができません。ただ、「建築確認申請」が不要な範囲内でのリフォームはできます。建築確認申請が必要になるリフォームとは、主に増築、改築、その他大規模な修繕です。これらに満たない規模のリフォーム施工ならOKということです。その線引きはなかなか難しいので、実際にリフォームする場合は詳細に確認することが必要です。

近年、地震や台風、局地的豪雨などで、想定外の被害を生む自然災害が増えてきています。地盤の強度が低ければ、地震により土地そのものが揺れやすく、建物に大きなダメージを受けることがあるかもしれません。また、大雨による家屋の浸水、土砂崩落での損壊など、今や他人事ではありません。

これら災害を回避するための手だての一つは、土地の状況を確認することです。自治体によるハザードマップなども参考にし、土砂崩れ、大雨による浸水被害など、過去の被害から土地のチェックをしましょう。また、海岸や河川に近い土地では、防波堤や堤防の設置状況を確認しましょう。崖地・斜面については擁壁などでの充分な補強があるかを注視しましょう。

いつやってくるかわからない自然災害ですが、被害をできるだけ受けない土地選びをすることが大事です。